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万科称进入“撞墙期” 中国地产泡沫已破
时间:2023年10月28日 作者:何嘉幸 新闻来源:中国正义反腐网·《反腐廉政月刊》杂志

       正义反腐网·《反腐廉政月刊》杂志社综合讯:(公民记者何嘉幸报道)万科董事会主席郁亮日前坦言,中国房地产业目前进入了最痛苦的马拉松“撞墙期”,阵痛比预想的更长、更痛。作为中国当下还活着的混合制房企和民企的缩影,郁亮的话显示已经破裂的房地产泡沫无药可救了。


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2023年10月9日,江苏省南京市正在建造的万科住宅大楼。(图片来源:资料照)


       郁亮关于“撞墙期”的话是10月20日在万科一年一度的媒体交流会上说的。


       马拉松长跑的“撞墙期”是指运动员在赛跑中必须经历的一段艰难路程,通常在跑了30公里左右,体内转化能量的糖基本消耗完了,开始燃烧脂肪转化能量。在这段赛程中,运动员的体能严重消耗,肌肉酸痛,身体到了极限状态,就像“撞墙”一样。


       58岁的郁亮说:“燃烧脂肪转化比较慢,需要5到10分钟,这一段时间是最痛苦的,因为糖不够了,脂肪还没起来,熬过去就能跑下去。”


       他用马拉松“撞墙期”的现象,形象地描述了今年房地产业遭遇“跑不动”的挣扎痛苦状态。


       万科一直是房地产行业的一个标竿,也是房企的风向标。2016年郁亮接替了万科创始人王石的职位。2018年,在恒大、碧桂园等房企仍然高歌猛进之时,郁亮喊出“活下去”的口号,让整个行业惊愕。2022年郁亮在内部年会讲话中警告:房地产进入“黑铁时代”,今年是背水一战的一年。要么死、要么活,没有中间状态。当年万科裁员并降薪,节衣缩食,控制成本。2023年,阳光城、恒大、融创、碧桂园等一批名企又倒下,万科是所剩无几的上市大型房企之一。


       业界不少人认为,万科有国企背景,它的第一大股东是深圳地铁。万科拿到的地多是一二线城市,而恒大、何碧桂园等多是在三四五线城市建房。在经济不景气时,三四五线城市的房屋销售远不如一二线城市。


       万科目前仍然是中国房企的尖子生,在上市公司的评级中属于“稳健”,但今年中国经济以及房地产业的滑铁卢,超出了很多人的预期。万科也活得“很煎熬”。今年上半年,万科营收同比下降2.9%,其毛利率也从去年的20.46%降至18.87%。


       万科在9月份表示,毛利率水准下降是当前行业面临的共同问题,万科短期内销售毛利率比以往压力更大,随着楼房竣工交付,这些压力会在今明两年体现在结算业绩上。


       郁亮认为,现在市场已经跌过了头。


       今年8月以来,相关部门及各地都出台了一些刺激买房的政策,支持房地产行业推出一些包括降低购房门槛在内的新举措,但是收效有限,未能改变整个房市交易的萎靡不振和房价下跌、以及市场的悲观情绪。


       据《中国房地产报》统计,今年上半年,排名前50的上市房企盈利状况继续恶化,净利润亏损共计964.78亿元(约132亿美元),还要支付809亿元(约111亿美元)的财务费用。大部分房企负债高企,资金流减少,偿债压力严峻。其中9家房企已经退市,16家上市房企仍处于停牌状态。在剩下的活跃的25家房企中,有6家上市房企是手握现金超过1000亿元(约138.8亿美元)的,被视为“稳健”的房企,除了碧桂园之外,保利、华润、万科、中海和招商蛇口都有央企、国企背景。


       谁也没料到,8月份以后,碧桂园就传出连二千多万美元的到期利息都支付不了。


       在1至9月中国房企销售业绩榜中,前100房企的销售额同比缩水29.5%。大幅亏损的房企已经不只是民企,也有多家央企、国企。其中亏损额超过百亿元的就有碧桂园、恒大、融创、远洋和世茂集团。碧桂园营业亏损第一,它的销售业绩在百名房企中由去年第一落到第六位。


       科今年的销售业绩排行第二,仅次于央企大哥保利集团。虽然万科表示,美元债务已经调减,其流动资金足以支付短期内到期的债务,但万科的日子跟整个房地产一样,同样陷入了苦苦煎熬的“撞墙期”。


       自从恒大许家印被抓,房市开始了新一波下滑,再到碧桂园正式爆雷,房地产销售身陷冰天雪地,行业悲观绝望情绪弥漫,房市和股市双杀。


       国家统计局的资料显示,今年第三季房地产业总产值萎缩2.7%,为今年以来最大的季度降幅。


       房地产行业在中国GDP中的占比高达四分之一。房企爆雷不断,形成一股强大的冲击波,辐射到全国各地及其上下游企业、银行等金融机构,拖累了中国经济的反弹。


       因房地产对中国经济的预期影响,国际货币基金组织本月将其对中国2024年经济增长预估下调至4.2%。


       标普全球评级估计,在下行情景下,中国2024年的房地产销售将比2022年最多下降25%,这将使中国当年的实际GDP增速降至2.9%。


房地产危机的“解药”失效


       央行行长潘功胜日前表示,会稳妥化解大型房地产企业债券违约风险,加大保交楼金融支持力度,一视同仁支持房企合理融资需求。


       潘功胜讲话没有超出以往的调子,没有有效的具体办法。民众对官方的空头支票,已经为常。


       从2022年11月中共出台“金融16条”、房地产融资“三支箭”,融资政策也有所松动,到房地产政策越放越宽,如认房不认贷、降存量房贷利率、降房贷首付比例、放松限购等。9月后,各地又推出“以新换旧”政策,招数已经很多,在一定程度刺激了购买。


       但是70%以上的民营房企都已爆雷,而且很难再获得银行的融资支持。目前楼市销售情况仍无转机,爆雷风险向国企央企开发商蔓延。房地产行业的上下游企业,都受到房地产滑铁卢的拖累。投资者不再看好房地产。


       今年10月,在房价不停下跌的背景下,房主们看不到房价未来的走向,趁着楼市新政,你追我赶的降价卖房。全国各地出现一轮又一轮的抛房潮。


       一线发达城市南京,今年9月份,二手房环比下跌0.9%,同比下跌4.0%。10月以来,南京二手房挂牌量已突破18.4万套。新建商品房也同样,到10月,南京新房价格已经连续下跌第五个月。


       二三线城市商品房销售也是降价竞卖。


       近两个月以来,坊间的价格战、促销战打得硝烟弥漫,不过越来越多房企开始担心低价销售,最后容易搞得资不抵债。


       10月初,惠阳保利阳光城五折卖房,引发老业主维权,结果被叫停。类似事情也发生在其它地方。


       目前,官方的各种刺激住房消费的政策,都没能提振房市经济。地产界对政策救市也不再抱有信心。


房地产泡沫破灭 无药可救


       早在两年前,中国经济学者、中原银行首席经济学家任泽平就表示,房地产是周期之母,十次危机九次地产。全球多次经济大危机都跟房地产大泡沫破裂有关


       评论员唐靖远10月26日对记者表示,中国房地产泡沫现在已经破裂,无药可救。他说,“像恒大、碧桂园、融创等等很多有名的房地产企业纷纷爆雷,出台什么政策都没用了。不管官方怎么刺激买房,人们还是不愿意买。因为对经济没信心。失业率这么高,不好赚钱。新房卖不出去,越来越多的开放商会没有收益而干不下去。”


       唐靖远还认为,未来,中国房地产业会急剧萎缩。中国经济现在面临千疮百孔的局面,官方只不过是用超发货币来推迟危机大爆发时间而已。它不可能维持长久。


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